Kê khai thuế cho thuê nhà trọ năm 2026

Ai phải nộp thuế

Cá nhân cho thuê nhà, phòng trọ có doanh thu cho thuê trong năm trên ngưỡng thì phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Trước đây ngưỡng là 100 triệu đồng/năm (Thông tư 40/2021/TT-BTC). Theo tìm hiểu của nhóm phát triển, từ năm 2026 ngưỡng được nâng lên 1 tỷ đồng/năm (Nghị định 141/2026). Hãy kiểm tra văn bản gốc và hướng dẫn của chi cục thuế nơi có nhà cho thuê.

Doanh thu tính những gì

Doanh thu là số tiền thu được từ việc cho thuê trong năm: tiền phòng và thường gồm cả các khoản thu kèm theo (điện, nước, dịch vụ) nếu chủ nhà thu của người thuê. Tiền cọc chưa phải doanh thu, trừ phần giữ lại khi người thuê vi phạm. Nhiều khu nhà thì cộng chung doanh thu của các khu.

Thuế suất

Với hoạt động cho thuê tài sản, tỷ lệ thường áp dụng là 5% GTGT và 5% TNCN trên doanh thu tính thuế. Cách tính trên toàn bộ doanh thu hay chỉ phần vượt ngưỡng từ 2026 đang có nhiều thông tin chưa thống nhất: hãy hỏi cơ quan thuế.

Ví dụ (minh họa, tính trên toàn bộ doanh thu): 20 phòng × 3.000.000 đ × 12 tháng = 720 triệu đồng/năm, dưới ngưỡng 1 tỷ: không phải nộp thuế, nhưng vẫn nên giữ sổ sách. Nếu doanh thu 1,2 tỷ thì thuế ước tính = 1,2 tỷ × 10% = 120 triệu đồng.

Kê khai khi nào

• Có thể khai theo từng lần thanh toán hoặc theo năm. Khai theo năm: hạn nộp hồ sơ là ngày cuối tháng 1 của năm sau (ví dụ 31/01/2027 cho năm 2026).
• Hồ sơ thường dùng tờ khai mẫu 01/TTS kèm hợp đồng thuê (lần đầu hoặc khi có thay đổi), nộp tại chi cục thuế hoặc qua cổng thuế điện tử.
• Dưới ngưỡng vẫn có thể phải khai báo doanh thu tùy hướng dẫn địa phương.

Chuẩn bị số liệu

1. Tổng tiền thực thu từng tháng của mỗi khu nhà (không phải số đã lập hóa đơn mà chưa thu).
2. Danh sách hợp đồng thuê đang hiệu lực, giá thuê, thời hạn.
3. Chứng từ: sao kê tài khoản nhận tiền, phiếu thu tiền mặt.

Phần mềm quản lý nhà trọ miễn phí có báo cáo Thuế năm: doanh thu thực thu theo khu nhà, so với ngưỡng, ước tính thuế, xuất Excel, và nhắc hạn kê khai cuối tháng 1.